Tras la inicial sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que declaró la abusividad de las cláusulas genéricas de gastos que de manera indiscriminada atribuían al prestatario consumidor el pago de todos los gastos derivados de un préstamo hipotecario, en posterior sentencia de 23 de enero de 2019, el Alto Tribunal, tras varios años de sentencias contradictorias en juzgados y audiencias provinciales, estableció el “reparto” de los gastos que debían asumir respectivamente el banco y el prestatario consumidor una vez se declarara la nulidad por abusiva de la cláusula de gastos; en la misma estableció que los gastos de notaría y gestoría debían ser asumidos al 50%, los de registro de la propiedad íntegramente soportados por el banco, y se reafirmó en que el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo hipotecario correspondía al prestatario; nada dijo en dicha sentencia sobre a quién correspondían los gastos de tasación, pues estos no fueron reclamados en el pleito que dicha sentencia resolvió en casación.
Con posterioridad, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019 de 15 de marzo, que entró en vigor el 16 de junio de dicho año, atribuyó por ley el pago de todos estos gastos al prestamista (banco), a excepción del coste de la tasación de la vivienda que resulta necesario realizar a la hora de otorgar un préstamo con garantía hipotecaria.
Desde ADICAE criticamos con energía esta inexplicable atribución de dicho gasto al consumidor; nos encontramos ante un gasto que interesa especialmente a las entidades bancarias, por cuanto la tasación es un requisito de procedibilidad procesal previsto en el art. 682.2.1 de la LEC para poder proceder a la ejecución directa de la hipoteca en caso de impago -además de ser un requisito previo para la emisión de valores garantizados- y además, ni el RD 775/1997 de 30 de mayo sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la orden ECO/805/2003 de 27 de mayo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quien tiene que asumir dicho coste de tasación.
La STJUE de 16 de julio de 2020
Pues bien, el pasado día 16 de julio el TJUE dictó una importante sentencia en la que, en síntesis, el juez nacional no puede negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula declarada nula por abusiva, salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables en defecto de dicha cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos; abriendo así la discusión sobre si existen o no y qué normas de derecho nacional que imponen ese gasto al consumidor.
Los gastos de tasación corren de cuenta de la entidad bancaria
Como consecuencia de la aplicación de la doctrina de dicha sentencia comunitaria, el Tribunal Supremo en reciente sentencia de 26 de octubre de 2020 elevó del 50% al 100% la restitución que debía hacerse al prestatario; y la RECIENTE SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE FECHA 27 DE ENERO DE 2021, declara, por primera vez, que los gastos de tasación son por cuenta de la entidad bancaria, y no del prestamista.
Con ello se ha abierto la puerta a que los consumidores puedan reclamar masivamente contra las entidades financieras, para recuperar el dinero pagado indebidamente también por este concepto. ADICAE, como defensora de los intereses de los consumidores, lideró esta reclamación iniciando una campaña con el objetivo de facilitar a los consumidores esta tarea, habiendo presentado hasta la fecha 107 demandas colectivas en 28 provincias diferentes de 15 comunidades autónomas, frente a 30 grupos bancarios actuales agrupando a más de 2.000 consumidores. Estas demandas se están resolviendo en sentido favorable a los consumidores y les está permitiendo recuperar los gastos hipotecarios de una forma rápida, sencilla y económica. En las mismas se defiende la restitución al consumidor de todos los gastos que hemos comentado (notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que desde ADICAE seguimos defendiendo su restitución al prestatario).
ADICAE ha interpuesto 107 demandas colectivas reclamando todos los gastos para los consumidores, incluido los de tasación.
Este nuevo criterio del Tribunal Supremo en relación a los gastos de tasación es precisamente el que ha venido manteniendo ADICAE en sus 107 demandas colectivas, criterio que además ya está obteniendo sus resultados, así ADICAE ha ganado recientemente las siguientes demandas colectivas interpuestas ante el Juzgado de lo Mercantil 3 de Pontevedra Juicio Verbal núm. 102/2019 contra el BANCO DE SANTANDER y Juicio Verbal núm. 101/2019 contra CAIXA GERAL (actualmente A BANCA).
En cualquier caso, se torna ahora necesario que el Gobierno promueva la modificación de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario para que también los prestatarios que suscribieron sus préstamos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley se vean beneficiados por la sentencia del Tribunal Supremo que ha atribuido los gastos de tasación a la entidad bancaria.
Lo invitamos a que contacte con cualquiera de las delegaciones de ADICAE o con los servicios centrales a través del correo gastos@adicae.net o del teléfono 915 40 05 13 para que de una forma sencilla, rápida y económica pueda recuperar su dinero, bien incorporándose a las acciones colectivas o bien formando parte de la nueva campaña de demandas individuales iniciada por ADICAE.